8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过40年，实行预售的新房应严格在项目竣工备案后发放个人住房贷款等，引发各方关注热议。
购房者在样板房参观。
这个周末，上海很多售楼处接到不少关于40年贷款政策何时落地的咨询。多家银行反馈咨询量攀升，但仍在等待正式细则出台。记者观察到，市场观望者对于置业的兴趣有所提升，不过政策落地、效应传导以及市场消化，尚需时日。
房贷政策影响三方
人民银行网站发布《意见》。
《意见》中最引人关注的有两条：
第一，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
这一条，解决的是还贷压力的问题。目前首付比例降低，贷款比例增高，适当延长还款期限，可以减少月供数额。
第二，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
这一条，解决的是还贷风险的问题。在制度改革完善之前，房贷发放基本遵循的是“封顶放款”的要求，容易出现“房子没到手、贷款已开还”的问题。
除了这两条，还有不少针对房地产信贷的条款，总的来说可以感受到一“松”一“紧”：对于购房者贷款“松”了，对于开发商拿钱“紧”了。
业内人士认为，新政对于购房者、开发商以及银行都有不同程度的影响——
对于购房者而言，每个月的还款额可以降低不少，减轻了月供压力。以100万元贷款、上海首套房3.05%的利率来计算，30年等额本息每个月月供约4243元，总利息约53万元；如果拉长至40年，月供降到约3609元，但总利息会涨到约73万元。每个月还款的压力降低了600多元，但40年的总利息比30年多出约20万元。
更深一层的影响是，由于月供压力的减轻，潜在的购房者会因此增多，有些原本目标小面积的购房者还会把眼光转向更大面积的标的。
同时新政实现了购房人“能拿房、再还贷”，购房者的权益得到了一定程度的保障。
对于那些没享受到的，《意见》还留了后手，未来存量浮动利率房贷如果利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，可协商调整利率或置换贷款。
对于开发商而言，资金循环的频率放慢，不像以往封顶就能拿到钱，更加考验开发商的现金流管理能力，尤其是规模不大的中小型企业。
同时，政策也推动开发商逐步转向“现房销售”模式。《意见》还指出，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。
现房销售，对开发商考验较高；对银行而言，更长的贷款期限对银行的风控提出了更高要求。但新政使得贷款质量提升，放款时房屋已经竣工，避免了资产烂尾的风险。
另外，在房地产开发贷款领域，政策明确提出采取“主办银行”模式，强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，这也倒逼银行将把资金监管落实得更加到位。
鼓励现房不是立即取消预售
住建部网站发布《通知》。
除了上述《意见》外，8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，自发布之日起施行。
《通知》明确，完善商品住房预售管理，规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。加强预售资金监管。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
《通知》还明确，有力有序推行商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。推行现房销售定金制。
《通知》提出要加强政策协同。要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。推行“交房即交证”。
“《通知》结合房地产信贷管理、资本市场支持新政，可以说是1998年房改以来30年来房地产行业最重磅的政策。”普睿数智研究中心分析师表示。从效果上看，现房有望在不久的未来成为主流销售方式，改变房企开发高负债、高杠杆、高周转的传统模式。事实上，近年来我国多地已经在试点现房销售。2020年，海南省成为全国首个在省级层面全面推行现房销售的省份。根据国家统计局数据，全国现房销售面积占商品房销售面积比重，由2020年的12.7%提升，2024年达30.8%。
记者了解到，上海已有少量楼盘采用现房销售，在8月20日出台的“沪八条”中也明确公积金可以提取支付首付的范围从预售房拓展到了现房，体现了有关部门对现房销售的鼓励支持。结合《通知》内容来看，上海部分制度已经衔接，早在2010年就明确，取得施工许可证的商品住房项目，主体结构封顶并完成验收，方可申请商品房预售许可。预售资金监管、交房即交证已经在项目层面试点。未来新出让地块优先现房销售、购房全款全口径监管、项目主办银行等制度，是上海接下来需要落地完善的内容。
推进现房销售制度，最大利好是购房者，新政落地意味着，买房选择权更充足、风险大幅降低。近年来部分楼盘交付质量问题引发社会关注，预售制度下，购房者只能“开盲盒”。在这一背景下鼓励现房销售，是稳定市场预期的重要制度安排，有利于重塑购房者信心。同时也将对开发商的运行模式带来深刻变革。
上海易居研究院常务副院长崔霁表示，现房销售拉长了房企资金回笼周期，对企业资金实力、运营能力、产品打造能力提出更高要求，弱小房企将加速出清，行业资源向稳健型、品质型房企集中。同时，现房竞争倒逼房企打磨产品品质、优化物业服务，房地产行业转向品质竞争的阶段。
预售制度将被取消了吗？20世纪80年代，内地引入香港“卖楼花”模式。1994年，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》正式确立预售的法律地位。1998年房改后，预售成为商品房销售的主流模式。在预售模式下，开发商拿地后只需要半年多即可开盘，购房人首付和按揭款在签约后很快到账。这笔钱被用于再拿地、再扩张，实现了高周转。
不能否认的是，在住房严重短缺、开发主体缺乏资本金、金融体系无法提供开发融资的年代，预售让购房人提前为开发商提供资金，从而加快了住房供应。但在房地产市场进入深度调整周期的当下，追求规模的开发商一味使用这套模式，带来了不少负外部效应。
崔霁表示，这并不意味着立即全面取消预售。政策会在预售条件、资金监管和现售制度之间重新平衡，降低房地产项目交付风险，同时给地方和企业留出转型空间。现房与预售长期并存，不会短期全面取消预售。核心城市、人口流入城市稳步推进现房销售。因为房地产真正告别的，并不是“预售”两个字，而是过去依赖预售回款、高杠杆、高周转实现规模扩张的开发模式。
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